海外房产投资—甄选好的租客、判断租赁市场优劣至关重要(转载)

2021年4月9日 by 没有评论

  海外房产投资―甄选好的租客、判断租赁市场优劣至关重要
  当海外房产在国内如火如荼销售的时候,不管是购买来自英国曼彻斯特的学生公寓、加拿大温哥华市中心的小型住宅、还是投资澳洲墨尔本、悉尼市中心的高层公寓及周边区域的别墅,归根结底房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益――实现以租养房;因此,在正确的海外租赁市场观念下甄选合适的租客就显得尤为重要。
  一、认为越靠近市中心的房子―特别是高层公寓类住宅,其租金回报率会越高,物业的空置率会越低;
  为了更好的诠释租金回报率和空置率与市中心位置的关系,笔者特意把海外成熟房地产市场的典型――墨尔本作为案例进行剖析。最近的澳洲权威报纸[td]的公寓市场报道:Fairfax属下的澳大利亚物业监察(Australian Property Monitors)报告指出,预计到今年十二月份墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了,是有记录以来租金停滞不涨最长的一段时间。有些地产中介透露由于放租的公寓骤升迫使很多业主要降租10%甚至更多来获得租约。此外,地产中介Biggin Scott的总裁Chris O’Shaughnessy说:“有一套租金$430/周的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过的。”他还补充“有些业主认为房租并非一味看涨是近乎不可能理解的。”另外,CKC的分析师Robert Papaleo说”供过于求也在中心商务区―CBD及南岸区(Southbank)造成问题,但还是首次延伸到近城区。从2010年到2014年间在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司Charter Keck Cramer指出,墨尔本市区到2014年年底竣工的公寓大概有25,500套,是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升,导致业主回报远不如理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时,争取租户的情况将尤为激烈。
  结论是,决定任何一个位置(不管是市中心还是外围郊区)的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业的供给和需求关系;而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的;调查投资区域的出租物业的供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类比单纯衡量到市中心的远近来选择物业更加科学和有实效价值。
  海外成熟租赁市场中,学生类租客的受欢迎程度远远排在了有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后;实在搞不懂,为什么国内的投资者选择海外物业投资的时候总是把最不受市场欢迎的学生租客放到了首要位置。本末倒置的判断和思维方式,最终导致海外房产投资结果不尽如人意。真正“失败”的原因就是忽略澳洲、或者新西兰、加拿大、美国等这些成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准,单纯依赖自身固有观念来判断租赁市场、选择租客而造成的。
  这种观念形成的背景是这样的:
  背景2、由于国内优质教育资源的匮乏及按照就近入学的规定实施,好的口碑幼儿园、小学、中学、高中附近的房价比周边其他区域更高的现实情景不禁让国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟;
  1)、大学周边的区域的本地人比例大幅降低;
  2)、留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差;
  3)、留学生租客的增加和减少受到留学及移民政策调整的巨大影响;
  讲到最后,那投资“学区”房是不是已经沦为了一句空话呢?该如何正确判断和选择真正意义上的学区房呢?笔者通过自身的海外房产投资实践,给出如下的答案供大家参考:
  选择二、投资到大学新的校区规划的潜力区域;举例而言,墨尔本大学要在Geelong的某个新区开设新的5个学科的全新校区,且已经获得当地的批准;在大学分校区建立之前进行提前投资,而不是投资到已经成熟的学校周边。
  附录内容:
  以下是墨尔本市中心近皇家理工大学的学生合租公寓实拍为例:不适当的学生租客,您出租房子可能是这样的:
  
  学生群居租客一次周末Party(聚会)留下来的酒瓶收集起来像酒吧!
  

  学生轮流煮饭的灶台,脏到不敢吃!
  

  作者简介:Victor Liu 刘磊先生
  《钱经》、《私享》杂志特约海外置业与投资专栏作者;《重庆青年报》特约海外置业栏目作者;
  私人银行家认证课程(CPB)―海外房产投资实务课程讲师;
  北京当代金融培训中心房地产讲师;
  新浪微博:Victor刘磊;

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