在澳洲搞地产开发了吗?(转载)

2021年4月9日 by 没有评论

  现在好多人回国卖澳洲房,宣传永久土地,每7年增值一倍,租金回报率高,实际情况是这样吗?呵呵,只要买了就是宰你没商量,中国人骗中国人是毫不含糊的。
  澳洲呢,就不同了,由于当地的国情、政策、法规和中国的不同,有个几十万澳币也能搞开发,于是乎,懂行的,不懂行的,呼啦一起上,最后有得意风生的,就也有见天抹泪的。有摸爬滚打若干年还没倒下,走了很多弯路,最后爬起来又成功了的,也有一朝被蛇咬,投资失败后远离房地产开发市场的。
  有投资者在国内身家上亿,想来澳洲移民,顺带做点开发赚点钱以维持澳洲开销。结果不适应澳洲当地的方式,包括人的做事方式,做事节奏,一味追求某一方面的快速,忽略了其他因素,导致亏损。以前还在别人公司为别人做事的时候,深受国内老板和澳洲文化冲突之害,很是痛苦。现在自己出来做反而还盈利了。
  Townhouse的开发非常常见,大部分在搞这个,门槛低,小有小的做法,大的话也有几百套的。里面要考虑的因素很多,考虑的越周全,资金越安全。
  在好区搞开发,例如doncaster,boxhill,burwood,比起一些发展中的区,例如Springvale,Nobel Park, Reservisor, 利润率不一定就高,风险不一定就低。尤其
  等你选好了区,那么涉及到一个问题,就是你要开发的户型,究竟针对的是哪种买家?如果当地是租房市场旺盛,那么你可以搞成小户型,房间尽量多,由于Council对卧室数量和车库的限制,你可以把多出来的卧室在图纸上做成Study room,或者Retreat等等,客户买到手以后方便自己改,这种户型利于销售。
  当然如果不确定的话,可以和当地中介商量户型问题。
  1, 坡度。坡度除了影响造价,还影响销售。例如老年人就不喜欢上5个台阶再进家门。坡地也要做切土和回填,影响土壤等级。雨水排水系统(Retaintion System)的要求可能也会增高,从而大幅增加造价。还有可能太陡,切到Water table,造成漏水问题,为了做防水系统,也会增加造价。
  在有些区,你自己的地上有树就算了,甚至你要小心邻居家的树刚好在Boundary上的情况,有些council不在乎,但有些council很小心,如果你新的开发项目刚好在这段Boundary上有外墙,那么意味着你的地基边梁会切断别人家的树根,别人家的树因你的建筑行为而死,有时候真的会惹来麻烦。所以council可能不批你那么多你想要的房屋数量,以保护环境。那你不就亏了么。买地的时候小心。反正一般离大树6米内不可以建筑。对树对地基都不好,在心里自己做初步规划的时候可以大概考虑一下这个6米原则。
  。。。 但是大多人没有这个条件,但是我们大多数人或者家庭背景,能有钱移民去澳洲的,也有相当多的生意经验。 有自己的一套判断法则。 澳洲人也是人,也同样适用。 最关键的是要自己实地考察,看资质,看项目经验,明察暗访调查所言是否真实。相信如果是生意出生,官场出身的人,大多数还是有这个能力的。。 但很多人受骗往往是被自己的惰性和小聪明被误了。 这点以后慢慢讲,先讲些技术,有了技术,再结合人情,才能正确判断。
  继续说别的因素吧。
  4、 Easement。 也就是废水管道。买地的时候要看你这块地有没有通废水管道,管道位置在哪。如果在很靠边界的地方,或者在邻居一侧,那都是有开发价值的。如果在靠地的中间,那就失去了开发价值,因为管道上不可以建筑的。有一个原则叫angle of appose,在这里打字解释真的不方便,不如有兴趣的人自己google一下,你看到一个管道,在切面图里,从管道底面向右上45度画一条线,那么这个线内括走的土地,是不能建筑的,看看这条线括走了多少地,你就知道你的地有多少开发价值了。
  有过一个客户的开发项目,新的车道需要移开现有的一根电线杆才能做,这不是找刺激么。好像最后花了9千多吧。
  继续说其他的分区。
  Residential Growth Zone,是新引进的区划。可以建Townhouse和公寓。限高是13.5米,当地Council有权规定当地的限高。最高四层。在社区中心和火车站附近能遇到这种区划。
  Township Zone,改进型区划,可以建独栋房屋和townhouse。限高9米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。
  再说起Overlay,真是很重要。在买房的时候,或者买项目的时候,一定要了解这块地被什么Overlay罩住了。Overlay可以理解为电子地图里的图层,各个部门的底图都是一致的,但是各个部门所关心的事情不一样,所以绘制的地图就不一样,比如植物保护部门绘制的保护物种图,这就是个Overlay,如果你看中的项目就被这个图层给括进去了,那就要小心了。
  我见过比较奇怪的案例是有一位中国房地产开发商来墨尔本买农场地转用途,结果因为刚来不懂,付了17万澳币现金作为订金,并且签的是无条件合同,才发现这块地有个环境部门的Overlay,因为这块地里有个井,这个井里生活着一种珍贵的青蛙物种,不可以开发,最后这17万澳币就不要了,地也没买。
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